Pedralbes es, en pocas palabras, la definición del lujo en la capital catalana.
Si está entre tus planes hacerte con una casa en Pedralbes y compartir barrio con Piqué y Shakira deberás primero hacer un estudio de mercado para saber cuánto tienes que invertir (y, sobre todo, si merece la pena hacerlo).
Vivir en una casa en Pedralbes significa vivir en el barrio más lujoso de Barcelona. Ubicado en la entrada suroeste de la capital, conforma una zona delimitada por el barrio de Sarriá, la Avenida Diagonal y parte de la sierra de Collserola. Es donde se encuentran instituciones educativas como la Universidad Politécnica de Cataluña o las escuelas de negocios ESADE e IESE, además de los hermosos jardines del Palacio de Pedralbes. También están cerca El Camp Nou, la sede de Caixabank y la clínica Corochan.
Es el refugio de los famosos en Barcelona. Ahí viven Gerard Piqué y Shakira, el cantante Joan Manuel Serrat o el polifacético Javier Sardá. También tuvieron allí sus viviendas el argentino Diego Maradona o el brasileño Neymar cuando vistieron la camiseta azulgrana. Es una especie de Beverly Hills de las celebrities en la capital de Cataluña.
¿Cuál es su secreto? Las joyas inmobiliarias de Pedralbes destacan por su lujo y amplios jardines con piscina en un barrio que se caracteriza por sus tranquilas calles. Tiene pocos comercios y varios espacios verdes como el Parque Cervantes, además de contar con mágicas edificaciones como los afamados pabellones de la Finca Güell, obra del revolucionario arquitecto Antoni Gaudí.
Todo este coctel lo incluye en el top ten de barrios y distritos con renta media más alta en España. 92.053 euros brutos es la renta media anual de los ciudadanos del eje Pedralbes-Sarriá, ligeramente inferior a los 97.866 euros que ingresan los habitantes de Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes, también en Barcelona. Otros barrios que componen este exclusivo listado son La Moraleja, Somosaguas-Humera, Salamanca-Goya y Aravaca, de acuerdo con una estadística de declarantes del IRPF publicada recientemente por la Agencia Tributaria.
Cuánto tienes que ahorrar para comprar una vivienda en Pedralbes
La vivienda más barata actualmente en venta cuesta 225.000 euros, mientras que la más cara son 12,5 millones. El abanico de posibilidades en Pedralbes es inmenso, ya que en este barrio se pueden encontrar desde pequeños pisos de 50m2 hasta megamansiones con cerca de 1.000m2.
El precio medio por m2 es de 6.411 euros, el segundo más elevado de toda la Ciudad Condal, de acuerdo con estadísticas del ayuntamiento de Barcelona.
En el momento de escribir este artículo, la vivienda más barata en el portal Idealista cuesta 225.000 euros por 46m2 y sólo una habitación. Entre las oportunidades más económicas hay un piso de 75m2 con tres habitaciones por 355.000 euros, otro de 65m2 con dos habitaciones por 450.000, y otro de 68m2 con tres habitaciones por 490.000.
Hay también varios pisos entre 150 y 220m2 con un precio de unos de 1,3 millones de euros. Es alrededor de esa cifra cuando empiezan a aparecer algunos de los chalets más impresionantes.
La horquilla de precios de los chalets adosados y pareados va desde los 800.000 hasta los 3 millones de euros. Uno de ellos es un adosado por 3,6 millones con nueve habitaciones y 1.200m2, mientras que otro es un pareado por 1,2 millones con tres habitaciones y 185m2.
Las viviendas más exclusivas se encuentran por encima de los 4 millones. Apenas existe un puñado de estos inmuebles y la verdad es que son unas casas espectaculares. Los tres más caros son un chalet independiente por 12,5 millones, otro que vale 10 millones y un tercero que cuesta 7,5 millones.
¿Qué rentabilidad se puede esperar al comprar una casa en Pedralbes?
La inversión inmobiliaria ofrece dos tipos de rentabilidades: el alquiler y la revalorización del inmueble a lo largo del tiempo. Antes de iniciar la búsqueda, es esencial confeccionar un análisis personalizado que incluya varios factores, los cuales nos ayudarán a identificar qué tipo de vivienda buscamos y a estimar su potencial revalorización. Entre ellos:
- ¿Qué zona de Pedralbes son las mejores?
- El precio por m2, ¿está por encima o debajo de la media?
- ¿Cómo han evolucionado los precios en los últimos años?
- ¿Cuál es nuestro perfil de inquilino? ¿Familias? ¿Jóvenes?
- ¿Está cerca de alguna universidad para alquilarla a estudiantes?
- ¿Algún famoso ha sido dueño de la casa?
El precio medio de la vivienda en Barcelona es de 3.190 euros por m2, un 4% menos que los 3.350 euros que costaba en el primer trimestre de 2020, de acuerdo con datos de la consultora Tinsa. La tendencia bajista podría continuar durante 2021, por lo que es probable que se publiquen ofertas en Pedralbes a precios más baratos que hace algunos meses.
Una casa en Pedralbes es potencialmente más líquida que un inmueble en otra parte de Barcelona, es decir, puede ser más fácil de vender. El parqué inmobiliario es limitado para una zona que tiene una alta demanda, ya que hay personas que sólo se plantean vivir en Pedralbes.
Precisamente, esa exclusividad también le ayuda a resistir el impacto de las crisis. El sector del lujo no es inmune a las contracciones económicas, pero sí las resiste mejor. Así, alquilar en Pedralbes un piso de una habitación de 45m2 cuesta unos 1.200 euros mensuales. Anteriormente vimos que hay una vivienda similar que cuesta 225.000, por lo que esos 1.200 al mes representarían una rentabilidad anual del 6.4% sobre el precio de compra.
Los alquileres de los chalets más exclusivos van desde los 14.000 hasta los 18.000 euros por mes. En este rango sólo hay seis casas en oferta, al momento de redactar este artículo. Son chalets con tamaños que van desde los 850 hasta los 1.500m2.
En este caso, habría que realizar un análisis individualizado, pero grosso modo podemos calcular que con esa horquilla de alquiler (14-18k/mes) habría que invertir entre 3,4 y 4 millones para buscar rentabilidades del 4,9% al 5,4% anual.